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销售平均折扣怎么算的(服装店铺选址考虑的四项核心指标,你知道吗?)

大多数人在判断一家店好不好时,首先计算的可能是店面面积和租金,很少有人首先计算客流量。

我们需要转变一个观念:通常一家店贵不只是因为面积大。

门店选址考量的四大核心指标:

第一项是客户群;

第二项是客流;

第三项是面积;

第四项是价格。

客流量的大小是判断店铺选址的重要因素。 如果客流量大,店铺的销售业绩就会高。 同理,运营也可以通过监测店铺的客流情况,大致判断商家的经营业绩。

下面以商场服装店为例,说明客流的计算逻辑,为了说明方便,做了一些简化。

一、租赁合同

服装店出租面积150平方米,租金及物业费250元/平方米/月,租期3年。

租赁合同索引

价值

阐明

一、租赁面积(㎡)

150

2、租赁期(年)

3个

3.租金及物业费(元/㎡/月)

250

2、开店固定成本

开店的固定成本包括店面租金、员工成本、电费、装修费、设备月摊款等。

店铺每月固定成本为:38000元+24000元+4000元+6000元=72000元

3. 保证销量

为了不亏本,店铺每月的营业额至少要等于店铺运营成本才能保证其生存,即:保证销售额Y-进货成本(30%Y)-税金( 10%Y) = 店铺运营固定成本。

Y-0.3Y-0.1Y=72,000

店铺月保底销售额(Y) = 120,000

假设平均零售价为300元/件,平均销售折扣为80%,则每月需要销售的件数为:

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12万元/240≒500片/月

每平方米销售额=800元/平方米/月

4、客流

假设平均进店顾客数为1.2件/人,则每天必须进店购买衣服的顾客数量为:

500件/30天÷1.2件/人≒13.9人

假设每天进店的100人中有20人成交,即成交率为20%,那么每天进店的顾客数为:

13.9人÷20%=70人

如果进店率是5%,那么进店门口的客流量是:

70÷5%=1400人

因此推算,每天必须有1400人通过门店门口,即客流量为1400时,门店可以维持本钱,客流量超过1400,门店就有利润空间。

灵感:

1、当店门口的客流量增加时,店面的销售业绩也会相应增加。 我来测试一下大家,如果日均客流4000,其他因素不变,这家店到底能赚多少钱,多久能回本?

2、店铺还可以通过提高进店率、周转率、客流量来增加利润。

3、甲方朋友,当这家服装店的租销比超过32%时,基本处于亏损状态; 应尽快进行营业辅导,对店铺进行分析,找出原因。 当前状态? 尽快提升业绩,避免陷入亏损!

以上是针对单个商店的。 如果是一个商场,比如一个10万平方米的商业,正常运营每天的客流量是多少?

1.销售

一个建筑面积10万平方米的商业综合体,净租赁面积约5万平方米。 以上述服装店为例,当每平方米销售额超过800元/平方/月时,商家不会亏本(通常业内认为每平方米销售额为1000元/平方/月,商家不会赔钱)。

因此,10万平方米的商厦月均销售额应为4000万,日均销售额为133.33万,年销售额为4.8亿。

这里不细分一二级店和普通店铺。 通常,一、二级门店的销售效率低于800元/平方米/月。

当然,这个销量并没有考虑到各个商业体的租金水平。 知名的商业综合体或成熟的商业综合体每平米租金相对较高,一二线城市的商业综合体每平米租金相对较高。 租金对门店经营提出了更高的要求。 当然,一二线城市成熟的商业综合体,客流量更高,销售机会更大!

2.客单价

10万平米的商厦平均月销售额需要4000万。 需要多少客流来支撑?

这就需要了解商业实体的单价。 2020年受疫情影响,我们以2019年华东部分商场客流销售作为参考。

2019年华东地区部分购物中心销售额及客流量统计

按照我们之前的估算,10万平方米的商厦月均销售额为4000万,日均销售额为133.33万。 上表中购物中心的平均客单价约为76元/人,因此10万平方米的最低日客流量为175万人次。

由于客流的采集基本是按照人数来计算的,一个10万平米的商业综合体销售平均折扣怎么算的,日均客流为2.2万人次,可以保证商场基本稳定! 那么一个10万平方米的商业综合体,年客流量应该在800万左右,应该是生死线吧!

那么如何每天吸引22000名顾客,是每一位商业体操经营者的基本任务,也是企划部门的KPI!

每天有 22,000 名游客前来。 考验商业体操选手的是如何提高购物的深度? 而考验每个商家的是如何提高进店率? 如何提高试穿率? 如何提高订单率? 如何提高退货率?

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三、周边人口

一个10万平方米的商业综合体需要保证日均客流2.2万人次。 其实还有一个客观因素——周边人口! 如果3公里内没有足够多的消费者,要实现3万人次的客流目标还是非常困难的。

那么周边有多少人能够保证一个10万平方米的商业实体的生存。

万达广场选址要求城市常住人口50万以上。 原则是5公里半径内30万居民就够了。

龙湖土地征用标准要求按人口规模和轨道交通节点分布。 所选样地5公里范围内的平均人口密度为30万人。

以上是知名商业综合体的商圈范围。 一般非知名的商业综合体,目标是3公里内30万人,成功的概率比较高。 也就是说,每天的客流量占周边人口的比例约为10%。

由此我们可以大致推断,如果你的商业综合体3公里范围内有20万人,日均客流为2万人,周边50万人,日均客流为5万人。 以上推导仅为理论数据或正常运行条件下的基本目标。

4.租金水平

由此,我们其实可以提出一个反命题。 知道3公里范围内有30万人,是否可以推算出10万平方米商业体的租金水平?

此表一出,估计会有不少商家大呼“怎么会有这么高的租金收入!” 大家不要心急,要实现9000万的年租金收入,整个项目的平均租金必须达到150元/㎡/月,同时年销售额必须达到6亿。

考虑到一、二级店占总租赁面积的50%左右,假设一、二级店的平均租金相当于普通商铺的一半,那么一、二级店面积为25000平方米,平均租金为75元/㎡/月,则一、二级门店的年租金为2250万; 普通商铺年租金6750万,普通商铺平均租金225元/㎡/月。

所以如果乙方朋友给你谈好了200+的租金,那场地应该也不错。 因为这个商业综合体的年租金水平接近亿元!

如果没有高销量,不足以支撑这样的租金; 普通商铺平均租金为225元/㎡/月,租售比为15%,售楼效果应为1500元/㎡。 上述150㎡的店面,月销售额应该是22.5万元,算是正常营业。

我们可以进一步计算,普通店铺面积2.5万平方米,月销售额3750万元,年销售额4.5亿元。 假设一、二级店平均租金为75元/㎡/月,租售比为15%,卖场效应应为500元/㎡,月销售额为1250万元,年销售额1.5亿元。 整个项目年销售总额6亿元!

多少流量? 普通店月销售额3750万元,一、二级店月销售额1250万元,合计5000万元。 按照60元单价计算,商业综合体日均客流量3万人次!

根据以上测算,一、二级店的销售预测偏低。 一般较好的超市年销售额可过亿元,而普通商铺的预期较高。 月销售业绩能达到1500元/㎡,能达到三分之二已经很不错了!

以上是理论计算。 我列几份商业地产报告,看看10万平米的商业地产租金水平能达到9000万吗?

先来看看吾悦广场(以下内容过于机密,朋友不喜勿拍,但作为上市公司,这不是秘密)

2020年销售平均折扣怎么算的,新城新开业吾悦广场34个,累计运营吾悦广场95个。 年租金收入过亿元的广场有8个。

2020年前开业的64个吾悦广场中,年租金收入9000万以上的有14个,占比23%,年租金收入7000万以上的有35个,占比55%。 大发展。

看看龙湖公布的2020年租金收入,天街约10万平方米的年租金收入基本在9000万以上。

从上面的对比可以看出:

1、知名商业实体的盈利能力确实很强;

2、非知名商业机构新开的年收入9000万,难度还是很大的优惠活动,但后期持续经营的目标还是有希望的。

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