0512打折网据公司情报专家“金融涂鸦”消息，近日，北京市市场监督管理局公布了收购北京顺金商务咨询有限公司（以下简称“北京顺金”）股权案。 前者隶属于新加坡GIC地产，后者是房地产巨头华润置地（01109.HK）为北京首个万象城专门成立的项目公司。 前者拟间接收购后者70%股权。 收购金额尚未披露。
GIC与华润共同控股项目公司
根据经营者集中简易案例公示表，北京顺金主营业务为北京市大型零售商业地产开发经营和写字楼开发经营。 本次交易前，Boom Go间接持有北京顺金100%股权，并具有独立控制权。 Rick Clary与Boom Go签署投资合作协议。 交易完成后，Rick Clary和Boom Go将分别间接持有项目公司70%和30%的股权，共同控制项目公司。
Rick Clary于2021年8月7日成立于新加坡打折，主营业务为投资房地产行业，具体为中国大型零售商业地产的开发与运营以及写字楼的开发与运营。 其最终控制人为新加坡GIC房地产（GIC Realty Private Limited），主要从事全球房地产投资。
Boom Go于2005年7月25日在英属维尔京群岛成立，主要业务为持有中国房地产资产2021上海置地广场折扣，最终控制人为华润有限公司。
天眼查APP显示，北京顺金的法定代表人为华润置地华北大区总经理凌小杰。 相关企业的法定代表人。 北京顺金的母公司是在香港注册的腾智投资有限公司。 腾智投资的董事为华润置地副总裁、香港平台公司总经理郭晓东。
华润置地的轻资产之路
新加坡GIC Real Estate深耕中国房地产20余年，与多家地产公司合作。 2020年底，华润置地分拆华润万象人寿赴港上市，GIC出现在基石投资者认购阵容中。
分拆以来，华润置地以重资产为主，华润万象人寿以轻资产运营为主，主要为旗下商场提供商业运营服务。 2022年财报显示，万象生活项目总出租率约为96.4%，86个项目中有69个项目销量位居全市前三。
但并非所有项目都一帆风顺。 华润置地指出，部分非核心城市的商办租售情况不尽如人意，正转为长租公寓或保障性租赁住房，寻求地方政府整体收购。
面对大规模有息债务、融资成本小幅上升、毛利率下降，华润置地也尝试发行ABS融资产品和类REITs产品，并在非核心城市将商办改造为租售进入长租公寓或保障性租赁住房，寻求地方政府整体收购。
目前，在沪深两市平台，华润置地共涉及6只ABS融资产品，涉及成都、上海、重庆、石家庄等万象城市，融资金额近200亿元。 这样的细分产品可以说是商业地产抵押贷款支持证券的CMBS，购物中心仍然是华润置地所有。
去年发行的“华润REITs二期”（“22清湾”）和“华润REITs三期”（“22同万”），前者标的资产为北京清河万象，标的资产为北京清河万象。后者为南通万象城，均由第三方中信证券房地产基金全资收购，所有权转让，属于REITs-like产品。
此次GIC地产收购北京万象城项目公司70%的股权，很可能会采用类似的模式。 前者由第三方长期持有，分享年度分红和资产增值收益； 华润置地作为卖方，可以凭借其品牌优势、长期代工和独家经营，获取各项服务费和利润分成等，不断扩大现金流。
近日，华润置地挂牌出售太原万象城对应项目公司100%股权，这或许也是沿袭了类REITs产品的思路。 未来会有更多的万象城或万象城采用类似的模式。
随着3月证监会大力推进商业REITs试点，除华润外，龙湖、万科、新城等房企有望进一步盘活商业存量资产。
北京首家万象城
今年2月，北京市规划和自然资源委员会发布了关于商业金融综合服务用地出让的公告。 北京市朝阳区东风乡朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目（0313-5597、5598、5599地块）中标北京顺金，这也意味着该地块由华润置地以底价63.58亿元得地。
根据出让公告，该地块占地面积约6.28万平方米，建筑控制规模不超过27.55万平方米。 以成交价计算，该地块楼面价约为2.3万元/平方米。 同时，华润置地发布了一张官宣海报，上面写着“万象庚心”和“北京首座万象城落地”，宣布了土地用途。 预计2027年进入市场。
地块由三个小地块组成，或分为三个部分，由空中走廊相连，有商场和办公两种业态。 除了传统的箱形商业馆A、B，项目还设置了街区式的小箱形商业单体建筑+步行街，有利于户外活动的开展。 还将建设两栋高度不超过100米的办公楼。 其中，华润自持部分不得低于总建筑面积的70%，自持部分建筑规模用于商业用途，自持期限为20年。 剩余30%可售部分需在过户期内出售，不得单独出售，出售单位不得小于整层。
该地块为标准TOD（公交导向开发）项目，高铁、地铁、客运等交通枢纽云集。 地块设计概念图显示，该项目将与北京朝阳站停车库融为一体，同时与地铁3号线和规划中的R4线两条线路相连。 周边有泛海世家、泛海国际、星河湾、天鹅湾等高档住宅区。
该地块位于朝阳区潮清商圈，商业综合体竞争激烈。 附近还有朝阳大悦城、蓝色港湾、颐堤港、同为华润置地旗下的姚家园万象城2021上海置地广场折扣，以及在建的东华广场。 大坝万达广场和英迪格二期。
但姚家园万象广场体量较小，属于小区配套业务，定位与万象城不同。 万象城和大悦城都是大型商业综合体，其落地可能会分流大悦城的客流。 建筑面积方面，万象城规划27.55万平方米，商业面积约8万平方米。 朝阳大悦城规划超40万平方米，其中大型购物中心23万平方米。 后者在面积上具有显着优势。
华润置地2022年大举扩张
作为综合性国有开发商，华润置地主营业务包括房地产开发与销售、房地产管理、轻资产管理等。 其中，购物中心是其经营地产业务的重要业态，主要打造“万象城”、“万象城”和“万象天地”三大产品线。 万象城定位最高端，主要分布在一二线城市的核心和潜力区域。
截至2022年底，华润置地共运营10家万象城，2022年将在武汉、福州、海口新增3家万象城。 但万象城的布局以深圳为中心，此前避开了北上广。 上海万象城自2017年开业后表现不佳。广州万象城拿地3个月至今仍未官宣。 暂时只能算是北京、上海、广州、深圳4个地方的合集。
今年3月，公司在年度业绩发布会上披露了2023-2026年购物中心开业计划：预计未来4年新开8家万象城，2023年长春、昆明，常州、贵阳、呼和浩特, 长沙, 郑州, 东莞 2025.
具体到北京市场的表现，华润置地近三年在北京频频拿地，并取得了多批集中供地的成功。 2022年在北京拿下5幅地块，总拿地金额超220亿元，成为北京全年第二大房地产公司。
目前，华润置地在北京拥有约60万平方米的商业用地储备，其中一半为出售自有。 清河万象、三元桥凤凰、姚家园万象均已开盘，但金站、丽泽片区持有的商业用地资源仍在筹备中。
此外，华润置地面临诸多挑战。 其投资物业去年底账面价值约2378.9亿元，比龙湖集团多出500亿元，积累的资金数额巨大。 同期末毛利率为26.2%，同比下降0.8个百分点； 净负债率为38.8%，同比上升8.4个百分点； 银行结余及现金721亿元，同比减少160亿元； 融资成本加权平均率为3.75%，同比上升0.4个百分点； 有息债务规模大幅增长至2300亿元，同比增加326亿元。
根据“三条红线”要求，华润置地新增有息负债年增长率不得超过15%。 需要在不大规模举债的情况下保持扩张步伐，这将导致核心财务指标发生变化。 要大力增加经营性物业存量。 利用效率。
新加坡GIC深涉中国房地产
再来看新加坡政府投资公司旗下的新加坡GIC Real Estate。 它主要投资于新加坡以外的房地产和房地产相关资产。 它是世界上最大的房地产公司之一。 投资组合相对多元化，涵盖40多个国家的房地产行业，如写字楼、零售、酒店、住宅、酒店等传统行业。
GIC从1995年开始在中国投资，1999年开始投资房地产项目。 房地产大中华区总部位于上海陆家嘴。 近年来，它在求职平台上招募合作伙伴。 与众多偏爱商业地产的外资机构不同，他们在中国市场投资的项目种类繁多：从住宅、办公、商业地产的单体投资开发，到城市综合体的整体开发，从国家到- 中新苏州工业园至天津生态城、中新广州知识城等国家级合作项目，新加坡与中国国家级双边合作项目，以及工业园区、物流地产设施等.
房地产的具体案例。 2018年，GIC与凯德置地集团以128亿元以50:50的合资比例收购了上海北外滩最高的双子塔； 2018年，GIC与GIC在中国设立20亿美元新基金，专攻物流地产； 2018年宣布与盛旭地产（NOVA）共同成立长租公寓投资平台，首期投资43亿元，重点投资核心区域优质长租公寓项目中国一线城市，也将获得少量NOVA股权； 2020年80亿元收购了韩国LG集团在北京的LG双子塔。
进入中国房地产市场20余年，GIC地产先后与首创置业、万科、金茂、仁恒、大悦城、龙湖、融创、旭辉等10家房企达成合作，其中其中合作仅涉及并购资金的资金就达到近300亿。
其中，GIC与大悦城共同探索首个轻资产大悦城项目——天津和平大悦城，已于2016年底开业。该项目由GIC出资，大悦城将输出其品牌和管理能力.
大悦城和华润万象在轻资产模式上比较相似。 两者都具有突出的精细化运营能力。 他们可以借助资本的力量，最大限度地更新和激活市场现有项目，实现客流和销售的大幅增长。 从而带来租金收入的大幅增长。
