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大型打折商场(上海正大广场有多空开业20个样本中“铺位空置率”最高)

正大广场一楼,一排空置的商铺。 (南方周末记者蒋敏宇/图)

正大广场是上海陆家嘴的标志之一。 开业20年,距东方明珠不到500米。 据浦东新区档案局介绍,这里曾是全国最大的购物中心。

2002年10月18日,投资4.5亿美元,共13层,总建筑面积24.1万平方米的正大广场开业。 2007年最高峰时,入住率100%,最高峰时每天有25万人次参观。

但近几个月来,正大广场因空置率高而备受关注。

2022年8月22日,行业研究机构克而瑞资产管理对上海市商业地产在疫情后的复苏情况进行调查发现,在20个样本中,“空置率”最高的是正大品牌陆家嘴商业区广场。 已经达到了34%。

克瑞资管还表示,由于数据可得性,34%采用“空置商铺数量”作为计算标准,这与通常根据租赁面积计算“空置率”的方法不同。

正大广场有多空? 11 月 6 日是一个星期天。 南方周末记者看到,这里人流量不小,但不少商铺空置,被围栏挡住。

9月20日前后,南方周末记者盘点发现,除九、十层观景餐厅和三层地下停车场外,其余楼层约115家商铺被围起来或无人值守。 同期,周边商场中,第一八佰伴有13家空置门店,IFC有8家。

大众点评信息显示,9月20日,正大广场的商户为373家,到11月7日,这个数字已经减少到369家。一位受访者表示,10月中旬,五楼的两家猫店和零售店关门了先后下来。

回顾正大广场的发展历程,空置率过高并非第一次。

“中国第一商城”

凡是来到正大广场正门的人,都很难忽视入口右侧的四面佛。

它有四个侧面、八只耳朵、八只手臂和八只手。 它通体金黄,端坐在神龛内。 四面佛又称“梵天”。 在泰国,它被认为是法力无边的神,掌管着世界的繁荣和财富。 在泰国人的院子里经常能看到。

正大广场的实际控制人是改革开放后第一家进入中国大陆的外资企业正大集团。 主要从事饲料和养殖业。 创始人谢一初出生于汕头,是泰国华人。 旗下知名品牌有Lotus Pokphand莲花(原一初莲花)、正大综艺、大洋摩托等。

1990年,上海浦东开发。 两年后,正大集团董事长谢国民宣布,为完成陆家嘴CBD核心区的商业配套,将投资4亿美元打造当时正大集团在中国最大的投资项目,即正大广场。

1994年,正大集团成立子公司上海地泰发展有限公司,被誉为“中国第一商场”的正大广场正式成立。

但自立项以来,其建设和发展却一波三折。

据《中国经营报》报道,最初,正大集团计划投资1亿美元,其余2.05亿美元贷款来自泰国农民银行、京都银行、中国银行曼谷分行等七家银行组成的财团。

然而,1997年下半年,金融风暴席卷东南亚。 上述财团中,有3家银行破产,京都银行被政府接管。 在提供了 6500 万美元的贷款后,该财团无法再注入资金。

原正大集团高级执行副总裁李少柱在接受采访时回忆,金融风暴导致正大广场停业一年多。

1999年,在上海政府有关部门的帮助下,迪泰公司通过股权转让的方式从中国国内银行获得5000万美元的贷款大型打折商场打折,并通过在中国市场的业务整合筹集了2亿美元,并正大广场得以重启。

2002年,正大广场开业。 李少柱曾自信表示,正大广场最快7年,最慢10年就能收回投资。

但现实并非如此。 《第一财经周刊》曾报道,开业初期,正大广场试图将自己定位为国际一线品牌的聚集地,但2000年前后,这些一线品牌只在上海开一家店,而他们投资于同时开业且位置更好的商店。 恒隆广场。

至2005年8月,正大广场的出租率仅为45%,6层及以上五层几乎全部空置。

很少组织的活动或促销活动

如今的正大广场,虽然空置率已经从最低点回落不少,但依然给人空旷的感觉。

大型打折商场(上海正大广场有多空开业20个样本中“铺位空置率”最高)

例如,9月21日星期三,晚高峰时段,正大广场的行人寥寥无几。 五分钟一算,17时45分,93人路过三楼FILA时装店,无人入场; 18:00,106人经过无印良品,11人进入; 18时15分,汤姆熊电玩城9人路过,无人进入; 18点30分,14人路过小南国餐厅,8人进店……这五分钟里,汤姆熊的女店员唯一做的就是在门口来回踱步。

正大广场最热闹的时候是午餐时间。 工作日,周边130多栋写字楼的白领如潮水般涌入,多家餐厅不得不在门口排队等候。 但中午1时30分过后,现场又恢复了寂静。

这里在工作日的早上、下午和晚上九点以后最为免费。 来商场闲逛的人,可以清楚地听到路过的店员剪指甲的声音,店员三三两两的交谈声,还有店员独自坐在地板连接通道上的声音和在他的手机上使用抖音。 音乐的声音。

“别来这里踩坑,来了就把房租交给正大,重点是房租不便宜。” 周三晚上7点以后,就没有顾客了。 作为一家有意入驻的门店,南方周末记者询问时,她直接建议换一家商场。

“今年6月份,我们的营业额只有5万到6万元,房租6.5万元,还有人工费、物流费,根本赚不到钱,一个不赚钱也没关系。” “还是两个月。不赚钱,老板压力很大。” 店员指着另一家已经关门但招牌还没有拆的鞋店说,合同期满后不再续约。

她在正大广场工作了三年,发现2020年之前,这里的生意还不错,但近两年来上海的游客变少了,情况大不如前。 此外,正大广场很少举办活动或促销活动,吸引力也不如附近的购物中心。

“现在这个商场只是周末人多了一点,平日的客源是在附近工作的白领,商场没有什么大事,他们也不怎么逛,逛完就走了。”午餐。” 在店员面前,天花板上原本应该挂着巨幅广告的挂钩也空了。

曾经有中国第一家Zara、H&M、丝芙兰

十多年前,司徒文从扭转了正大广场的空置率问题。

2007年12月,沪港经济发展协会创办的《沪港经济》杂志对司徒文聪进行了专访。 采访中,他详细回忆了正大广场的变化。

2005年,被誉为中国商业地产史上“黄金操盘手”的司徒文从及其团队在连年亏损、三任总裁之后接手正大广场。

上任后,他用三个月时间收集了2000份来自家庭和个人的调查数据,发现未来5-10年,上海商场最重要的消费群体不是高端客户,而是中产阶级。 他们缺少一个集购物和亲子活动于一体的购物场所。

2006年初,正大广场由“超级品牌中心”重新定位为“华东地区最大的家庭娱乐购物中心”。

司徒文聪在接受采访时曾提到,正大广场“改变了将大型奢侈品牌放在百货公司一楼的做法,取而代之的是Zara、H&M、丝芙兰等中国首店”,将书店、咖啡厅、电影院、儿童游乐场,甚至溜冰场。

司徒文聪回忆,2006年初,ZARA对正大广场不感兴趣,称曾考虑选址在南京西路商圈。 但他赢得了参观西班牙总部的机会。

为了这次参观,他和同事们花了三个晚上做了一个1:300的购物中心模型,“小到每一层都能拉出来看”,在没有从上海直飞西班牙的航班的情况下,他们改成了客机、小型螺旋桨飞机和汽车,需要 52 小时才能到达。

最终,包括ZARA在内,当时全球营业额排名前十的综合性服装品牌中,有六家落户正大。 2007年商铺出租率达到100%,近300家商户排队等候大型打折商场,商场租金也在两年内翻了两番。

但一年后,司徒文从离开,加入了另一家商业投资公司。 南方周末记者联系到司徒文从,他表示现在不适合回应正大广场的话题。

在陆家嘴,正大商城曾将全球最火的快时尚品牌首次引入中国,汇聚一地,ZARA、H&M、GAP、优衣库、Esprit……处处人头攒动。 但现在,他们中的大部分人已经离开了正大商城,甚至退出了​​中国。

随着中国快时尚品牌神化地位的消失,正大广场的光环似乎也黯淡了下来。

据商场工作人员介绍,正大集团独立经营的博发莲花超市已经停业两年,而位于八楼的电影院早已停止营业,仍在招商。

事实上,正大广场并不是正大集团的核心业务。 正大集团主营业务为饲料、生猪养殖和屠宰,商业地产只是其九大业务板块之一。 2020年,正大集团全球营收约为820亿美元。 转换后,正大广场的营业额将只占其中的0.4%。

25% 空置率

正大广场的经营情况如何? 南方周末记者联系正大集团近十天无果。 电话和邮件都没有回复,商场管理层也没有接受采访。

媒体报道中,只有上观新闻近日获得了正大广场方面的回复。 经了解,信息来自陆家嘴管委会。 国土管委会工作人员告诉南方周末记者,他们的信息来自一份报道。

资料提到,从2019年开始,商场正在进行新一轮的大规模升级调整。 计划三年内完成整体升级。 但受疫情影响,部分商户的装修调整工作有所延迟。 截至2022年8月,整体入住率将达到75%。 预计到2022年底,商场将新增99个品牌,入驻率将达到90%。

也就是说,目前的空置率为25%。 这是什么水平?

据华景产业研究院统计,2021年,全国20个一二线城市购物中心的平均空置率为9%。 据克而瑞资管数据,2022年二季度,上海商业购物中心空置率为7.2%。

“对于这样的大型商场,业内认为空置率保持在10%以下是比较健康的,包括装修中的店铺面积。由于现在品牌更新换代快,10%的更新率—— 15%也是正常的。。”仲量联行上海零售地产部总监庄玉琪向南方周末记者解释道。

据正大广场官网介绍,自2018年以来,商场历时三年进行了翻新,对包括地下停车场、中央过道“金色大道”、门面等区域在内的8层进行了调整。 不同的楼层定义了不同的功能区。

尹贤姬所在的汉服文化体验店位于商场七楼。 去年搬进来的时候,正大广场的招聘人员向他们承诺,七楼的所有店面都会被订满,她工作的那家店会成为七楼的主力店面。 时至今日,尹贤姬已经更换了三名招商人员,但旁边空置店铺的围墙一直没有拆除,对面的一家日本杂货店也关门了。

“这家商场的人流集中在四五层以下,上到七楼的人很少。疫情过后,我们自己引流都困难重重,反而商场的活动连我们都跳了过去。” ”

年初,正大广场举办了“国风汉服大赏”活动。 午餐和晚餐市场期间,穿着古装的模特将在整个大厅游行。 尹贤姬本以为这是宣传店铺的好机会,没想到商场安排的巡游路线却绕过了店铺。 店长解释说:“游行路线只能绕人多的地方。”

据上观新闻此前报道,受疫情影响,今年4-6月,正大广场对所有场馆租户减免租金共计7000余万元。 但尹贤吉表示,根据逐步复工的要求,该店7、8月份没有开门营业。 不过商场还是要收取这两个月的租金,租金会根据入住时签订的合同逐步增加。

9月,她收到了正大广场招商部工作人员的信息。 因为店面经营不好,希望他们能早点退租,好让他们转出去。 “商场空置率已经这么高了,招商也好久不见效果,我们不仅不给减租,还因为人少被赶走,我不不明白为什么他们连半年的缓刑都不给。” 之后沟通无果。 之后,尹贤姬和老板也打算退出正大广场。

事实上,正大广场的租金不涨反降。

根据2016年发布的《中国重点城市商圈分析及商业选址参考》,当时正大广场的租金均价为30元/平方米/天。 一位业内人士告诉南方周末记者,2016年前后,30元的均价几乎是正大广场餐饮店的租金标准。 下去的情况”。

到对面

正大广场的光彩是什么时候开始失去的? 不同的受访者给出了不同的答案。

在经常来商场的策展人印象中,正大广场在2017年之前是上海比较好的商场之一,后来因为商场比较有实力,所以租金高,周边竞争激烈。 客流减少后,不少商家选择了离开。 某商场保洁主管认为,自从国际金融中心开业以来,来正大广场购物的人越来越少。

国际金融中心,2010年开业,开发商为香港新鸿基地产发展有限公司,距正大广场仅200米。 与正大广场的快时尚品牌不同,它的布局几乎全是奢侈品。

国金中心官网也写道,“项目与正大广场隔街相望,正好弥补正大广场‘独木难成林’的隐痛。”

其实两者的定位是很不一样的。 目前在大众点评上,正大广场购物品牌的平均消费价格在1000元左右,IFC多在1万-3万元。

据房地产行业资讯平台易瑞、赢商网统计,2014年至2020年,正大广场年营业额约30亿元,已突破20亿元的行业标准线。

但它与IFC之间的差距也在拉大。 2014年,两者持平为27亿。 但到2020年,IFC的年收入将超过100亿,正大广场的年收入将达到24亿。 同样位于陆家嘴商圈、比正大广场开业更早的第一家八佰伴,2020年的营业额也将达到33亿。

同样是周三的工作日,下午三点左右,国际金融中心的爱马仕店门前已经有十几位顾客在排队等候,一楼的户外广场也是到处都是正在休息的人。

奢侈品店门口经常排长队。 司徒文从做市场调研至今已有17年。 “上海商场最重要的消费群体不是高端顾客,而是中产阶级”的结论似乎已经过时了。

老商场也在不断改造翻新。 庄雨琪观察到,无论是正大广场还是第一八佰伴,近年来内部整体都发生了变化,但第一八佰伴的改造起步较早,目前已进入第二轮改造,而正大广场的第一轮改造还没有还没有完成。

庄雨琪提到,正大商城也在逐步引进一些潮牌店,比如泡泡玛特、好利来。 这些店的人流量确实比其他的要好。

2021年,易瑞平台曾统计过上海各商场的品牌变化。 上半年,正大广场的品牌更新率始终位居前列。

住在附近的一位小伙子告诉南方周末记者,他2018年后经常来正大广场,发现商场里经常有新潮的店面出现,但这些店都是分店,可以去别的地方。 不高。

上述业内人士表示,现在各大商场竞争激烈,“你会发现上海大部分商场几乎每个周末都有活动。” 但据商家介绍,这不包括正大广场。

南方周末记者 江敏宇

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