0512打折网春假过后开开心心上班的路上，DT君注意到南京西路站上空，兴业太古汇如火如荼。 上海商业项目的爆发势头是否会持续到2017年？ 几经研究，原本想解决商业项目越来越多的一些疑惑，最后发现我们记录的是一个赌城的故事。
上海一年新开商业项目数量超过北深广总和，超半数在外环线以外
虽然实体店的下跌仍是主旋律，但上海的新商业项目却呈现逆势增长。
春节假期后还在上班的DT君看到，兴业太古汇在南京西路站2号、12号、13号交汇处的上空如火如荼。 这是太古地产与香港兴业国际集团共同开发经营的大型商业综合体，其中购物中心占地面积超过10万平方米。
沿着地铁2号线往上海东西两端走，还会遇到一座新建的大型购物中心。 21万平方米的虹桥火车站龙湖虹桥乐园街已于2016年底开业，位于川沙站另一端的9万平方米百联川沙购物中心是也如火如荼。
如下图所示，过去一年，上海新开大中型商业项目数量超过了北京、深圳和广州的总和。 （这里的大中型商业项目是指商业面积在30000平方米及以上的商业区域，包括现有资产的升级改造和试营业项目）。
增长势头将持续到今年。 据搜普网、联商网报道，2017年上海新开商业项目数量有望超过2016年。
有意思的是，根据商业地产咨询公司瑞易德的统计，2016年新开的商业项目分布相当明显：大部分位于“外环”。 下图是新开的主要商业项目的地域分布，大部分在我们这两年熟悉的外环地区：虹桥、嘉定、宝山、川沙。
这件事其实挺令人费解的。 近两年，上海市中心关店的消息从未间断，即使是在市中心的好地段。 “淮海路太平洋百货谢幕”、“淮海路已死”是我们最近比较熟悉的片名风格。
即将开业的兴业太古汇确实很抢眼，但就在它旁边上海各大商场打折信息2022，也是一个不错的位置，而且还有一直被游人稀少困扰的小商场。 从南京西路站2号出口出来，一眼就能看到马路对面的“818广场”。 大众点评评价最多的是“冷清”。 几个月前被围起来整修过，现在空荡荡的。 装修材料散落一地。
这让人怀疑上海正在经历一场虚拟的繁荣。
因此，我们对以下问题感到好奇：
问题一：为什么上海新开的商业项目那么多？
看到各城市新开商业项目数量的对比，最让我们感到意外的是，为什么上海在同级别一线城市中遥遥领先？
前面说了，新开的项目有两种情况：第一次新开和改造升级后重新开，这个要另说。
业内人士表示，新开项目的数量一般与往年的土地成交比例有关。 所以我们推测上海这几年卖的商业用地比较多。 按照大型商业项目的正常开发和投资速度，前几年大量出让的土地上，未来两年确实应该会建成商业项目。
但从近年四市商业用地成交数据来看，差距并不完全是土地出让造成的。
看上图，只有深圳的土地供应量明显少于上海。 当然，如果将土地成交面积与新开的商业项目数量进行比较，深圳的土地转化为商业项目的程度甚至高于上海。
北京、上海、广州三地的商业用地成交量其实相差无几，但北京和广州的商业新开盘数量却大幅落后。 万能的搜索引擎告诉DT君，原来是商业项目的开发者遇到了飞蛾扑火。
原本2016年北京计划开盘的商业项目有32个淘宝打折，与上海相差不大，但有一半的项目被推迟，2011-2014年的商业用地成交也没有出炉。 广州的情况也差不多。 2016年，原计划开盘的项目有23个，与土地出让水平相去甚远。 即便如此，近一半的项目最终还是被推迟了。
瑞意德北京战略咨询部总经理崔崇艳向北京商报解释说，延迟开业的主要原因是有效供给不足和品牌扩张放缓。
新项目延迟开盘的原因，也可能与改造升级项目的缺乏有关。
所谓改造升级，一方面是指在核心商圈或地铁站周边占据优势的被淘汰项目被其他开发商收购或升级，另一方面是业务下滑的项目想通过更换运营商寻求突破。 在商业发展相对成熟的一线城市，开店较早的百货等项目需要进行升级改造，以跟上新的消费形势。
2016年，上海、深圳有近10个项目改造升级并重新开业。 但是，在北京和广州新开的项目清单中，并没有发现改造升级项目。
问题二：为什么即使在外环以外，也有那么多商业项目愿意去？
解开上海新开商业项目遥遥领先的疑虑后，我们回到城市本身。 超过一半的新开项目都在外环外，其实这个问题有一个明显的答案，因为市中心的土地不多，前几年卖的地都在外环外戒指。
我们真正的问题是，为什么那么多商场都在外环外，却能顺利开张？ 要知道，成功开业的背后，既要有开发商的大力投入，也要有足够多的品牌愿意入驻。
在过去的两年里，零售额实际上已经走下坡路。 上海市统计局公布的数据显示，2016年前三季度大中型批发零售企业营业利润同比下降15%，2015年全年这一数字为15.8%。
从个人角度来说，下坡的感觉会更明显。 上海百联集团有限公司是上海老牌商业百货连锁企业，旗下拥有永安百货、第一八佰伴、又一城等品牌。 其近三年的半年报显示，市中心的传统领导者并没有过这么好的日子。 无论是此前霸占陆家嘴的第一八佰伴，还是历史悠久的老牌百货永安，利润都大幅下滑。
按照常理，中心区开始走下坡路，外围怎么可能更好？
不过，我们注意到，青浦区的品牌折扣广场店保持上升势头，五角场的又一城也表现不俗。 五角场是近年兴起的副中心，而青浦离市中心比较远。
世界已经改变。 上海市购物中心协会公布了11月份购物中心的经营数据。 各区域表现如下： 嘉定和保山是增长最快的两个区域，均为外围区域，在统计分区中属于郊区。 增速回落的区域有黄浦、虹口、浦东新区和徐汇，都是知名的传统强势商圈。
当然，中心区的体量已经很大了，按照增速来排名肯定是很吃亏的。 但从收入的绝对值来看，郊区的实力已经很强，占全市的27.6%。
而且，从大众点评综合商场人气排行榜来看，2016年下半年刚刚开业的七宝万科广场已经位列第4，2015年底正式开业的虹桥天地也升至第11位，两者均位于外环路外。 新生意。
瑞易德战略咨询部总经理陈立林向DT财经分析，主要是消费者观念的两个变化。 分配转移； 一是追求创新，具有创新体验的主题业务刚开业就吸引了大批消费者，但新鲜感消退后，热度也开始下滑。 “上海的消费需求旺盛，但越看变化越快。”
从这一点上来说，我们真的可以开始打破内环市中心是好位置的迷信了。 一大批新开的商业项目，各有“新”“近”的优势。
大家除了在现实中盈利之外，主要还是看好未来。
在仅占全市5%面积的上海市中心，容纳了30%的常住人口——因为城市的大部分资源都集中在这里，包括49%的购物中心。 人们涌入市中心。 长此以往，僧多粮少。 当然，那是行不通的。 于是上海开始向多中心扩张和发展。
在1999年发布的上海市总体规划中，徐家汇、五角场、真如、花木被列为城市副中心。 2016年发布的《上海市2040城市总体规划》明确，主要城市副中心应设在宝山、虹桥、莘庄、川沙。 反正目的就是建一波副中心的时候，在更远的地方再建一波副中心。
如何建造它？ 逻辑很简单：一是坚持“要想致富，先修路”的传统导向，地铁先行，人流自然随之而来； 然后在地铁入口周围的广阔土地上建设各种基础设施； 企业、商户入驻； 一切安排妥当，沿着地铁自然会有更多的人流，另一个副中心就这样拔地而起。
问题三：上海能养得起那么多购物中心吗？
下一步要回答终极问题，上海是否正在经历虚假繁荣？
通过与多位业内人士的交流，我们可以确认两点：①这么多新的商业项目其实都是按照整体规划进行的； ② 商业项目最终能否生存，主要取决于周边人群的支持。
2016 年的统计数据尚未公布。 我们用2015年底的数据看看，上海的人口能不能养活这么多的购物中心。
截至2015年底，上海人均商业面积为0.72㎡，中心区、浦东、郊区和远郊分别为1.15㎡、0.71㎡、0.47㎡和0.41㎡。
这里的人均商业面积实际上是指一个城市的人均购物中心面积。 国际上使用比较广泛的标准是1-1.2平方米。 它来自拥有280万个商业物业详细数据的美国公司COSTAR国家研究院。 按照这个标准，立志建设国际化城市的上海，在购物中心方面还没有赶上国际标准，确实还有新建的空间。
尤其是周边地区，简直是大有可为。
人口基数看似充满了潜在客群，但能否将人口基数转化为购物中心的人流，就要看个人能力了。
这件事比往年更难。 毕竟，一大批愿意去市中心购物吃饭的人，现在似乎都不愿意远行了。 如果不是为了更好的体验，他们甚至足不出户就可以点外卖、网购。
上海市购物中心协会在2015年年终总结中忧心忡忡地写道，“未来我市购物中心经营将面临更大压力。” 陈立林的看法是，上海能养得起这么多购物中心上海各大商场打折信息2022，但竞争会很激烈。
问题的答案已经出来了。
上海确实是一个可以撑起大盘子的市场，但确实是一个吃肉难，甚至连汤都难吃的市场。 据上海市购物中心协会2015年底数据显示，148家购物中心中，前10名占全市总收入的1/3，前35名占70%。 不太好，其实占了大多数。
但总有房地产商未能及时入市，欲赌一把。
购物中心符合上述城市副中心建设的成功条件——人流的需要。 提前抢地的购物中心纷纷按照规划，赌上自己所占的土地，能够成功发展成为真正的区域中心，甚至是城市的副中心。 如果赌对了，他们可以发大财。
商业项目在其所在地区也是一场豪赌。 这些大中型项目运营能力的强弱，直接决定了它们能否在广阔的周边地区脱颖而出。 1999年规划的徐家汇、五角场、真如、花木四个副中心中，真正大放异彩的只有徐家汇和五角场。 港汇是到徐家汇，万达是到五角场。 不知道是谁造的。
与其说这是一场虚拟繁荣和泡沫的盛宴，倒不如说这是一场大规模的试错活动，有人赌输了。
我们用数据观察了上海各个地铁站周边的情况。 或许能为您观赛和决定投资带来一些帮助。 谢谢你。
《上海城市活动报告：玩转300多点吃住行大数据》
（联系本文作者唐业勤：）
